住宅ローンはどうなる！？債務整理の基礎知識

住宅ローンを抱えた人が、債務整理を行わざるを得ない状況に陥ることもあります。

債務整理は種類がありますが、債務整理を行うと住宅ローンはどうなってしまうのでしょうか。また、今後の住宅ローンを組みたい場合はどのような影響が出るのでしょうか。

今回、債務整理の種類とその内容について説明すると同時に、それぞれの債務整理の住宅ローンへの影響について詳しく紹介していきます。

債務整理には4つの手続きがある

任意整理とは

任意整理とは、債権者との任意交渉により、将来利息を減額したり免除したりする手続きです。

任意交渉ですから、貸金業者の中には最初から任意整理を拒否している会社も存在しています。

任意整理は裁判所を通さずに行える手続きですが、基本的に専門家に依頼して行うことが多いです。

また任意整理は整理したい債務を選ぶことができるので、住宅ローンや連帯保証人付きの債務を任意整理対象から除外することができます。

個人再生とは

個人再生とは、裁判所へ申し立てを行い、再生計画案を債権者に認めてもらって借金を大幅に減額することができる債務整理方法です。

小規模個人再生を適用出来れば、借金の元金を最大1／5まで圧縮可能となり、3年間で完済できれば残りの元金の支払いが免除されます。

住宅ローン特則を適用すれば、住宅ローンを除外して整理することができるので、持ち家を残して借金の減額をすることができます。

自己破産とは

自己破産とは、申し立てと同時に破産免責も申請すれば、免責決定通知を受け取ることにより債務の全額返済免除を受けられる制度です。

債務整理方法の中では、最も債権者にとって回収率が低くなることから、免責不許可事由に該当する借金があると免責決定が受けられず債務が残ってしまいます。

また、免責が得られると20万円以上の財産は全て処分されてしまいます。そのため、住宅や車がある場合は手放さなければいけません。

メリットが大きい分、デメリットも大きい方法になります。

特定調停とは

特定調停とは、裁判所に申し立てることにより、調停委員と共に債権者に将来利息の減額交渉を行なう制度です。

債務整理の多くは専門家への依頼が必要となりますが、特定調停は基本的に自分で手続きを行います。

裁判所に任命されている調停委員は申立人の味方というわけではなく、あくまでも中立の立場で交渉の仲立ちを行なうことになります。

専門家に任意整理を依頼したほどの成果を期待できるわけではなく、完済しやすい程度に将来利息を減額してもらうことを目的としています。

住宅ローンの内容と審査ポイントとは

住宅ローンとは

住宅ローンとは、土地と家屋を担保に金融機関から資金を借入れるローンのことです。

この住宅ローンには、公的住宅ローンと民間住宅ローンがあります。

住宅ローンの組み方としては、かつては金利の安い公的住宅ローンを優先し、その次に民間住宅ローンを考える方法が安全かつ有利な組み方でした。

しかし現在では、公的住宅ローンの住宅金融公庫融資の廃止により民間住宅ローン中心に組むことが多い傾向にあります。

公的住宅ローンには各自治体がおこなう自治体融資や、財形貯蓄や財形年金などをしている会社員・公務員向けの財形融資などがあります。

民間住宅ローンには、銀行・生保・損保・ノンバンクなど様々な金融機関のものがあり、特徴もそれぞれです。「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携によるものです。

住宅ローンを組む際の審査ポイント

住宅ローン審査で重視されるポイントをあげると、借入と完済時の年齢・収入や勤続年数・返済負担率・担保評価・個人信用情報などです。

完済時の年齢については、概ね80歳までに完済できることが必要です。収入や勤続年数は安定した返済能力があるかがチェックされ、返済負担率は25％が目安になります。

担保評価は担保に設定される物件に対する評価です。

個人信用情報は、個人信用情報機関に登録されている個人情報のことです。

住宅ローン借り入れの際には、各金融機関などがこの信用情報機関に個人の信用状況を確認します。その時に債務整理などの事故情報が登録されていれば、住宅ローンの審査には通らないので、注意しておきましょう。

債務整理を行った時の返済中の住宅ローンへの影響について

任意整理した時の住宅ローンへの影響

任意整理を行っても、住宅ローンへ影響を及ぼすことはありません。

住宅ローンを任意整理することは出来るのですが、任意整理の対象にすることでお金を貸し付けている銀行などが抵当権を執行し、住宅を手放さなければいけなくなってしまう可能性が高いです。

そのため、住宅ローンは任意整理として取り扱わないというのが一般的です。

任意整理は借金の元金自体を減らすことは出来ませんから、住宅ローン以外の借金の額が少ない場合には毎月の返済額が大きく変わらないというケースもあります。

その場合には住宅ローンを組んでいる金融機関に返済の延長や一時的な返済の免除を相談するか、他の債務整理の方法を取る必要があります。

個人再生した時の住宅ローンへの影響

住宅ローン返済中の住宅を残したままで借金を減額したい、という場合に選択されることが多いのが個人再生です。

借金の額が最大で1/5にまで減額される債務整理の方法ではありますが、その中に住宅ローンは含まれません。

住宅資金特別条項を適用することで住宅ローンの返済を契約時の通りに行いつつ、その他の借金を減額することになります。

また、住宅資金特別条項を適用すると、住宅ローンの延滞がある場合でも住宅ローンを組んだ金融機関の同意なく、返済期限を無理のない返済が出来る期間へ延ばすことが可能となっています。

ただし、返済する額自体は減額されませんので注意しましょう。

自己破産した時の住宅ローンへの影響

自己破産は債務整理の中で唯一、全ての借金の支払いを免除されることとなります。

そのため、自己破産を行った場合には住宅ローンの支払いも免除されることになります。ですので、住宅に住み続けることは不可能です。

住宅ローン返済中の住宅の場合、その住宅を売却して得た利益を債権者に分配することになりますので、最終的には住宅を手放さなければいけなくなります。

どうしても住宅は残したいという場合には、借金の返済は継続しますが、個人再生を選択することになります。その場合でも将来的に返済が難しくなった場合には、自己破産を選択しなければいけなくなります。

特定調停した時の住宅ローンへの影響

特定調停は裁判所が仲介する任意整理とも言われている債務整理の方法で、自分で借金の整理を行う業者、行わない業者を選択することができます。

住宅ローンを特定調停にしてしまうと、任意整理同様に住宅を手放さなければいけなくなってしまう可能性が高くなりますので、住宅は維持したいという場合には特定調停に住宅ローンを含めない方が良いでしょう。

その他の借金の額が大きい場合には、住宅ローン以外の借金を特定調停で減額することができれば、住宅ローンは楽に支払えるようになるケースもあります。

債務整理をした後に住宅ローンが組める？

債務整理すると住宅ローンは組めなくなる

債務整理を行うとブラックリストに登録されるのが、大きなデメリットです。

ブラックリストとは延滞・破産などのネガティブな事故情報を指します。

ブラックリストに登録されると、返済能力に不安がある人と判断されます。そのためクレジットカードの発行・ローンを組む・新たな借入ができなくなります。

個人信用情報機関から事故情報が削除されれば組める

債務整理によってブラックリストに登録されている間は住宅ローンを組むことができません。

ですが、個人信用情報機関から事故情報が削除されれば、再び住宅ローンを組めるようになります。クレジットカードの発行や新たな借入も同様です。

個人信用情報機関とは、ローンやクレジットカードの審査に用いる、個人の信用情報を管理している機関となります。 国内にはJICC・CIC・JBAの3種類があります。

事故情報が削除されているか知りたい時は、個人信用情報機関に情報開示請求を行いましょう。

機関によって手続きの方法が異なるため、ホームページなどを確認して手続きを行う必要があります。

住宅ローンが組めるようになる期間

事故情報が削除されるまでの期間は、個人信用情報機関によって異なります。

任意整理と特定調停は先程述べた3種類の機関であれば、5年間で削除されます。

安定した収入のある人も行える簡単な手続きなので、ペナルティは軽いです。5年経てば住宅ローンを組めるようになります。

個人再生と自己破産は非常にお金に困った時に用いる方法であるため、課せられるペナルティが重くなっています。

それぞれの登録期間はCICとJICCで5年、JBAでは10年です。

JBAは主な加盟店が銀行となっているので、審査やペナルティが厳しい傾向にあります。住宅ローンを早く組みたい場合は、銀行以外を債権者にして債務整理をすると良いでしょう。

債務整理した後に住宅ローンを組むためのコツ

家族名義で住宅ローンを組む

債務整理後には債務整理をした本人よりも、家族名義で住宅ローンを組んだ方が審査に通りやすいです。

そのため家族に収入がある人がいるのであれば、家族名義で住宅ローンを組むのは有効な手段です。家族が銀行の審査に通る基準を満たしていれば、問題なく住宅ローンを組むことができます。

正社員で一定の収入があり、個人信用情報で事故を起こした経歴がなければ可能性は高いです。

返済シミュレーションをして、返済できるかを確認しておくと審査では有利に働きます。

利息が高い住宅ローンに申し込む

債務整理後に住宅ローンを組むときには、利息の高い住宅ローンに申し込むと良いでしょう。

利息の高い住宅ローンは利息の低い住宅ローンに比べて審査が緩い傾向がありますので、審査に通りやすい可能性があります。

利息が高いということは、それだけ人が集まりにくいからです。

利息が高くても住宅ローンを組みたいという人がどのような人かを金融機関側も分かっているので、その中でも優良な人を探します。

住宅ローンに申し込むときにすることはほとんどいつも同じですが、特に真面目に返済していけることを強調すると良いでしょう。

債務整理していない金融機関の住宅ローンに申し込む

債務整理をした後に住宅ローンに申し込む場合は、債務整理を行っていない金融機関に申し込むことが大切です。

債務整理をしてから一定期間が経てば、個人信用情報の事故情報は消えて住宅ローンを組むことができるようになります。ですが、債務整理をした金融機関では、債務整理をしたという情報がずっとデータベースに登録されます。

金融機関は損害を与えられた顧客情報として、その情報を社内ブラックリストに入れます。

社内ブラックリストに入ると、時間が経っても消えることはありません。

また社内ブラックリストは関連会社でも共有されているので、関連会社に住宅ローンを申し込んでも審査に引っかかることになります。ですので、債務整理をした金融機関とその関連会社は外して、住宅ローンを申し込むこようにしましょう。

収入合算やペアローンに申し込む

債務整理をした後で住宅ローンを組む時に、役に立つのが収入合算とペアローンです。収入合算は住宅ローンを申し込む人に家族などの収入を合算して、住宅ローンを組むことです。

あくまでも申し込む本人が主債務者となり、返済の義務を負います。

債務者は本人だけですが、金融機関によっては合算した人が連帯債務者や連帯保証人になることもあります。

一方ペアローンは1つの物件に対して、家族や夫婦がそれぞれの名義で借り入れをする住宅ローンの組み方です。一人の収入だけでは十分な借り入れができないときに利用します。

それぞれがローンを組むので、変動金利型と固定金利型を組み合わせて借りるということもできます。

金融機関によりますが、それぞれの連帯保証人になるのが一般的です。

まとめ

債務整理を行うとブラックリストに登録されてしまうため、新規に住宅ローンを組めなくなります。このデメリットは、債務整理のどの手続きを行っても共通のことです。

そのため、住宅ローンの契約を新規に考えている場合には、債務整理を行うタイミングについて考慮することが必要です。

返済中の住宅ローンについては、手続き方法によって影響が異なります。

任意整理の場合は住宅ローンを対象から外すことができますが、自己破産を選択すると借金を含めたすべての財産が対象となってしまいます。

そのため、住宅ローンなど特定の借金に影響が出ないようにしたい場合は、特徴を理解した上でどの債務整理の手続きが適切か判断することが重要です。